中国房地产报，是住建部的官方宣传平台，所以有很强的信号意义。
基本上代表了国内对楼市态度的最新态度，以及对市场情绪的主动引导。
这是元宝对这这家媒体的总结。
就在最近，一个鲜明的信号，发在了《中国房地产报》上。
从3月18号，到3月21号，四天四座城市，北京、上海、南京、长春。
连标题都无比的一直——楼市调查，标题上写这四个字是要告诉大家，今天的内容是通过在在一线调研得来的，不是在座谈天下。
那么调研的结果是什么呢？
北京是量价齐升、
上海是房价起涨、
南京是率领领涨、
长春是房价领涨。
你会发现这些城市似乎也是有讲究的，一线楼市已经暴走；南方的强二线南京开始率先领涨；身处东北的弱二线长春，也开始领涨全国了。
这一切都在告诉我们一个现实，就在这个春天，住建部吹响了房价上涨的最强信号！
通观这些文章，虽然城市不同，但是可以总结出来几个基本相同的点：
第一、改善盘彻底成了新房成交主力。
北京：改善型项目成为这次销量的主力军；来看房的客户主要是自住改善型的，并非用于投资。
更重要的是，客户的关注点发生了深刻变化——不再单纯追问价格，而是更关注居住品质，包括面积、社区环境和户型设计的改善等。
上海：高端改善盘依然是市场的“定海神针”。市场主线：144平方米以上的大户型新房价格同比涨幅高达6.3%；核心区豪宅包揽成交额前五。
南京：成交结构上，改善类产品表现抢眼，三房和四房合计占比达94.8%，总价300万元以上房源成交占比42.8%。这些改善产品，基本被四代宅垄断。
第二、每个城市都是出了积极的政策，市场给了正反馈
北京：业内普遍认为，这轮北京楼市回暖是“12·24”新政精准发力、积压需求集中释放、市场预期持续修复的共同结果。
上海：从非沪籍外环内社保年限由3年改1年、公积金贷款额度大幅提升、减免沪籍成年子女首套房产税——政策落地当天，二手房单日成交即突破500套，随后逐日上行，2月最后一天冲高至839套。
“公积金贷款额度提升”贡献了77%的拉动力。
南京：人才补贴叠加创业、住房等补贴，部分客户综合优惠可达34万至40万元。江宁区2000万元人才房票补贴资金池短短3天申请额度就达1922.65万元，额度基本申领完毕。
第三个、低总价刚需房源是二手房核心市场
上海：2025年1月，上海300万元以下二手房成交占比为59%；2026年2月，这一数据升至70%；2026年3月15日，进一步增至73%。低总价“上车盘”成为市场的绝对主力。
北京：2025年1月，北京200万以下总价二手房成交占比48.67%；2026年2月占比59.49%；截止目前，300万以下总价二手房仍是北京二手房成交主力，整体占比在70%上下。
南京：总价100万以内，占总成交比的46.8%，是成交的绝对主力，面积段在60–90 m²，占比 36.1%。反映刚性需求和低总价房源的市场核心需求。
最终，在我们多维度验证之后，现在楼市的结论已经非常清晰了：
1、市场整体的涨跌已经不可能再有了，结构性分化将成核心趋势，同一座城市，核心区的优质资产价值将重新建立，而远郊普通资产的价格走势将持续分化。
这一点和日本也很像。1990年泡沫破灭后，东京核心区在2012年开始触底温涨，疫情后更是领涨。
这将是国内之后的趋势。
2、从二手房的成交，刚需占绝对核心可以看出，实实在在的降低入手门槛和难度的政策，是有用的。
有一句话说的很对，别人的难处，正是你的机会。就像1994年到2002年，上海救市有过一波买房送蓝本户口。如果不是因为救市，如果不是上海遇到了难处，怎么可能会有这种机会。
但对一线可能是降低上车门槛更有效果，比如上海；对二线因为已经没有门槛，所以，降低购房成本更有效果，比如南京。
这告诉我们，政策还得出，不能停。造势都造到这一步了，这个时候要是再犹豫不决，后期的伤害性会更大。
3、现在就是刚需盘占二手房绝对核心，改善盘占新房绝对核心。
最近抄底老破小收租的热潮更猛了，从2024年开始，上海、杭州和北京就开始流行，今年成都爆出了200万买了9套老破小收租的刷屏新闻。
其实这没有对错，都是在算账，自己能说服自己就可以。投资这东西，本来就是自己的认知圈决定的，自己认为对的任何人都不可能让你改变。
4、现在最难的是四代宅之前积累下来没有去化掉的新房库存，也就是在2024年之前的产品。四代宅出来之后，地价相对便宜，产品又好，对这些房子是降维打击的。老产品不仅拿地贵，而且产品还老，结果就被四代宅碾压。
这些库存还有二三十万亿平方米，2025年，全国住宅总去化面积7.3万亿平方米，按照这个标准，则光这些老产品去化都需要至少三年。
可见，全国楼市大盘，还有就很长的路要走！
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